Écosse : relocalisation tacite

Introduction

Cet article se limite à un aspect du bail commercial. Pour de nombreuses entreprises, il est logique d'occuper leurs locaux commerciaux dans le cadre d'un bail accordé par un bailleur commercial. De même, pour les investisseurs fonciers, le loyer peut offrir un bon rendement du capital investi et, sous réserve de la satisfaction des locataires, représente une garantie de revenus. Ces concepts seront bien compris par les praticiens d'autres juridictions.

Les juridictions divergent toutefois quant à la définition des droits et obligations des propriétaires et des locataires. Un aspect des baux commerciaux qui suscite une inquiétude croissante parmi les entrepreneurs écossais est l'incertitude du profane quant à la manière dont un bail peut être effectivement résilié à l'approche de sa date de résiliation.

Une distinction est faite entre le profane et le professionnel du droit. Les avocats interprètent facilement les baux conventionnels et identifient les étapes nécessaires à leur résiliation. Cependant, la plupart des propriétaires et locataires commerciaux ne sont pas avocats et ne connaissent donc pas les subtilités et les procédures à suivre pour mettre fin à un bail. Il n'est donc pas surprenant que de nouvelles modifications législatives soient envisagées.

La loi existante

En Écosse, un bail commercial ne prend pas automatiquement fin à sa date de résiliation. Pour résilier un bail, le propriétaire ou le locataire doit notifier* à l'autre partie son intention de le résilier à cette date. Si aucune des parties ne fournit de préavis valable, le bail se poursuivra aux termes du bail existant pendant une période d'un an, ce que l'on appelle la doctrine de la résiliation tacite (la prolongation d'un an s'applique aux baux commerciaux d'une durée de 12 mois ou plus. Les règles diffèrent pour les baux commerciaux de plus courte durée). Par exemple, un bail peut stipuler une durée de 10 ans, du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2025, mais si aucune des parties ne notifie valablement à l'autre partie, la doctrine de la résiliation tacite s'appliquera et le bail se poursuivra pendant une année supplémentaire, jusqu'au 31 décembre 2026. Le bail se poursuivra d'année en année jusqu'à la notification d'un préavis valable. Ce préavis est, sans surprise, appelé « avis de résiliation ».

*Le délai de préavis mentionné ci-dessus peut être défini dans le bail. Si aucun délai de préavis n'est prévu dans le bail, la common law écossaise prévoit que le délai de préavis ne doit pas être inférieur à 40 jours et expire à la date de résiliation indiquée dans le bail.

Avantages et inconvénients du système existant

Dans certains cas, il sera avantageux pour le propriétaire et le locataire de prolonger le bail d'un an sans engager les frais liés à la consultation de conseillers professionnels. Cela peut être le cas pour les baux de faible valeur et d'une durée initiale relativement courte. Avec ce type de bail, le propriétaire et le locataire peuvent se contenter d'une prolongation du bail sur plusieurs années, sur la base d'une relocation tacite. Cela réduit également le risque de vacance du bien commercial.

Une telle doctrine peut toutefois poser des problèmes évidents, notamment pour ceux qui ne connaissent pas le système écossais, et les enjeux peuvent être importants (et coûteux). Si un locataire ne donne pas un préavis valide, il est lié à ses obligations locatives pour une année supplémentaire. S'il est déjà engagé par un nouveau bail ailleurs, il subira des conséquences financières imprévues. De même, un propriétaire qui ne donne pas un préavis valide peut voir ses projets de recrutement d'un locataire plus rentable ou fiable et/ou de vente d'un bien vacant contrariés pendant une année supplémentaire. La jurisprudence abondante sur ce sujet suggère qu'il n'est pas toujours facile d'affirmer avec certitude si un préavis valide a été donné.

Sans surprise, cela a entraîné des problèmes : de nombreux locataires se sont retrouvés dans des situations où ils ont dû payer deux loyers pendant un an. Ils ont alors signé de nouveaux baux dans des locaux différents, pensant que leur bail initial prendrait fin automatiquement à la date d'échéance, pour finalement découvrir que ce n'était pas le cas.

Réforme proposée

Un projet de loi sur les baux (continuation automatique, etc.) (Écosse) est actuellement examiné par le Parlement écossais, qui propose de :

• remplacer la relocalisation tacite par un nouveau système statutaire ;
• ajuster la période de préavis actuelle requise pour mettre fin à un bail à 3 mois ; et
• préciser que les parties peuvent renoncer contractuellement à la reconduction automatique d’un bail.

Il est évident que le droit écossais des baux commerciaux gagnerait à être clarifié en matière de résiliation de bail. Cette clarification serait sans aucun doute avantageuse pour les locataires, trop souvent pris au dépourvu par l'absence de mention expresse de la reconduction automatique dans le bail. En l'absence de mention expresse, on comprend qu'une personne ignorant le droit écossais puisse être prise au dépourvu. Les propriétaires pourraient également profiter de la possibilité de renégocier les termes du bail. Dans le système actuel, ils pourraient, sans s'en douter, prolonger le bail d'un an aux mêmes conditions, ce qui pourrait les rendre susceptibles d'augmenter le loyer.

Commentaires de clôture

Le projet de loi a été présenté au Parlement écossais le 11 décembre 2024 et se trouve actuellement à la première étape du processus parlementaire. Il a donc été confié à une commission compétente qui décidera si le projet de loi doit devenir une loi et être intégré au recueil des lois. La première étape est actuellement prévue pour la mi-septembre 1. Les modifications proposées dans le projet de loi ne concernent qu'une codification partielle, et la jurisprudence restera pertinente. Cependant, même avec un système partiellement codifié, l'ambiguïté est atténuée et, par conséquent, les possibilités de litiges, ce qui constitue assurément une évolution positive.